中级会计实务 第四章 投资性房地产

第一节 投资性房地产概述

一、投资性房地产的定义与特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的特征：

1.投资性房地产是一种经营活动；

2.投资性房地产在用途?状态?目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

二、投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权

2.持有并准备增值后转让的土地使用权

3.已出租的建筑物

4.不属于投资性房地产的范围

（1）自用房地产：为生产商品?提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房?办公楼和经营用土地等。

（2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

第二节　投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认和初始计量

（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量

1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款?相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

2.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产?无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产?无形资产或存货转换为投资性房地产。

（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量

企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将其确认为投资性房地产。

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或存货转换为投资性房地产。

企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。

第三节　投资性房地产的后续计量

一、采用成本模式计量的投资性房地产（比照固定资产和无形资产）

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

1.折旧或摊销时：

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

2.取得的租金收入：

借：银行存款

贷：其他业务收入

3.投资性房地产提取减值时：

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（比照交易性金融资产）
1.采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

①会计处理原则
　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不提减值，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

②一般分录

三、投资性房地产后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

会计分录为：

借：投资性房地产——成本[变更日公允价值]

投资性房地产累计折旧（摊销）[原房地产已计提的折旧或摊销]

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产[原价]

差额：利润分配——未分配利润

盈余公积

第四节　投资性房地产的转换和处置

一、房地产的转换

（一）房地产的转换形式及转换日

1.房地产的转换是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。

2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：

3.转换日的确定：

（二）房地产转换的会计处理

1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

（1）自用房地产转换为投资性房地产时：

借：投资性房地产[原资产的账面原值]

累计折旧（摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

贷：固定资产?无形资产

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

（2）投资性房地产转为自用房地产时：

借：固定资产?无形资产[原账资产的账面原值]

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

累计折旧（摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

（3）作为存货的房地产转换为投资性房地产时：

借：投资性房地产

存货跌价准备

贷：开发产品

（4）投资性房地产转换为存货时：

借：开发产品

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

2.在公允价值模式计量下，房地产转换后的入账价值区分不同情况：

（1）自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益（公允价值变动损益）；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入所有者权益（其他综合收益）。

借：投资性房地产——成本（以转换当日的公允价值计量）

累计折旧（摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

存货跌价准备

公允价值变动损益[公允价值小于账面价值的差额]

贷：固定资产?无形资产?开发产品

其他综合收益[公允价值大于账面价值的差额]

（2）以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

借：固定资产?无形资产?开发产品【转换当日的公允价值】

贷：投资性房地产【转换当日的账面价值】

差额：公允价值变动损益

总结：

公允价值模式下投资性房地产的转换

二、投资性房地产的处置

（一）成本模式下

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

1.收到处置收入时　

借：银行存款　

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）　　

2.结转投资性房地产账面价值

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧　

投资性房地产减值准备　　

贷：投资性房地产　

（二）公允价值模式下

一般分录如下：

1.按实际收到的款项

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

2.按当时投资性房地产的账面余额

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动（也可能在借方）

3.将累计公允价值变动转入其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或反之。

4.将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本

借：其他综合收益

贷：其他业务成本

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